Придбати житло під час війни: чи є сенс інвестувати в нерухомість в період нестабільності? Відповідь експертів
Тому придбання нерухомості, надання в оренду приміщень для життя або комерційної діяльності – один з найбільш вигідних та стабільних форм ведення бізнесу.
За даними Міністерства юстиції, у 2020 році українці придбали 315 647 об’єктів нерухомості різних типів, а саме квартир, садиб та будинків. Наступного року цей показник тільки виріс – уклали більше 368 тисяч угод.
А потім наступив 2022-й: на світанку 24 лютого ми зустріли нову реальність.
У цьому матеріали експерти групи компаній Greenville розкажуть, яким буде ринок нерухомості у найближчій перспективі, наскільки ризиковано купувати квартиру під час війни та як не припуститися фатальних помилок.
Коли говорять гармати, інвестори мовчать Протягом останнього довоєнного року темпи продажів нерухомості лише набирали обертів: у першому кварталі 2021-го українці придбали близько 68 тисяч об’єктів, а в четвертому – майже 120 тисяч.
Згідно дослідження Colliers EMEA, найбільшу увагу інвестори приділяли офісним (більше 30%), логістичним (26%) та житловим (17%) приміщенням. Фахівці вважали, що вартість на житло у 2022 році у великих містах зросте приблизно на 7%, тобто ринок буде стабільний.
Отже, прогнози щодо інвестицій в нерухомість були достатньо позитивні. За підрахунками деяких спеціалістів, ті, хто інвестував на стадії котловану в кінці 2021 року мали б зараз вийти в прибуток. Повномасштабна війна все перевернула з ніг на голову.
У березні ще не було до кінця зрозуміло, чи втримається взагалі українська столиця під натиском росіян. Гаряча фаза лише починалася, тому практично всі об’єкти капітального будівництва були поставлені на паузу.
І без того важку ситуацію ускладнювало стрімке падіння економіки та девальвація національної валюти. Девелоперська галузь почала повільно відновлюватися влітку, коли війна стала позиційною, а плани ворога на бліцкриг були остаточно поховані.
Тим не менш, згідно дослідження URE Club, лише 21,2% компаній в Україні відновили роботу над проектами у 2022 році.
За деякими оцінками, наприкінці минулого року на межі банкрутства перебували до двох третин девелоперських компаній, а близько 30% інвесторів, що купили житло у розстрочку чи іпотеку, не змогли її виплачувати через фінансові труднощі.
В якості альтернативи розглядалася нерухомість в інших країнах. "Проте інвестувати в нерухомість за кордоном – це шлях зберегти гроші.
Дохідність у такому випадку мінімальна, особливо в короткій та середній перспективі", — підкреслює комерційна директорка Greenville Руслана Грабко. За дев’ять місяців 2022 року ринок нерухомості обвалився майже в три рази, за даними Опендатабот.
З квітня по травень в Україні було укладено лише 9,4 тисяч угод.
Руслана Грабко зазначає, що незалежно від галузі, загальна тенденція на ринку у 2022 році виглядала наступним чином: заморожування або закриття всіх проектів у перші два місяці повномасштабного вторгнення, часткове відновлення роботи навесні, поступове відновлення будівництва влітку та нова пауза під час осінніх масованих ракетних ударів по об’єктах критичної інфраструктури.
2023 рік: відновлення ринку Остаточно ринок нерухомості почав відновлюватися лише нещодавно. За словами комерційної директорки Greenville, навесні цього року темпи будівництва значно виросли у порівнянні з літом 2022-го. Навіть більше: запускаються нові проекти.
"Ми, наприклад, відновили будівництво в Києві у червні минулого року. Весь рік активно будуємо наші проекти Greenville Park та Greenville на Печерську. Інші девелоперські компанії також запрацювали в повну силу. Статистика по Києву красномовно це підтверджує.
Лише за 14 днів у червні в столиці з’явилися три нові житлові комплекси, а в Київській області – сім. Змінилася динаміка: на відміну від минулого літа темпи будівництва виросли", — констатує експертка.
У травні видання "Мінфін" спільно з партнерами провели соціологічне дослідження та з’ясували, що в нерухомість інвестували більше 36% українців.
Саме такий варіант збереження грошей в екстремальний час увійшов до топ-3 відповідей на питання, який інструмент інвестування ви хочете спробувати найближчим часом (інші два – акції іноземних компаній та земля сільськогосподарського призначення).
"Будемо відверті, не всі компанії дочекаються перемоги в гарній формі. Попри все ринок налаштований скоріше оптимістично та проактивно", — каже ко-фаундерка URE Club Ольга Соловей. Девелоперські компанії також порівняно швидко адаптуються до нової реальності.
Близько 65% опитуваних девелоперів планують розпочати роботу над новими проектами в цьому році, а 21,6% почнуть це робити частково. Лише 13,7% поки що не мають планів будувати нові об’єкти.
Тобто, навіть у часи невизначеності професіонали навчилися працювати, реалізовувати та планувати, хоча воєнний стан і вимагає додаткових витрат для покриття можливих ризиків.
На думку експертів з команди Greenville, найближчим часом, за умови стабільної військово-політичної ситуації (принаймні, збереженні такої, як зараз), відновиться попит у Києві. Велику роль відіграє в цьому фактор внутрішньої міграції.
Бренд-менеджерка Greenville Ольга Карпук відзначає, що згідно даних IOM, в Україні зараз зареєстровано 5,4 мільйони внутрішньо переміщених осіб. У Києві це, більшою мірою, переселенці з Харкова, Запоріжжя, Миколаєва, Дніпра, Херсона тощо.
Багато з них мають матеріальну можливість та бажання облаштовувати життя на новому місці саме у власній квартирі. Фактично, вони сьогодні виступають одним з вирішальних драйверів попиту на житло.
На що звернути увагу інвестору Девальвація гривні швидко з’їдає накопичення, банки в період глибокої економічної кризи та воєнного стану бувають ненадійні, купувати акції вітчизняних компаній ризиковано, а для відкриття власного бізнесу в теперішніх умовах потрібна неабияка сміливість.
Тому інвестувати в нерухомість зараз – цілком оптимальний варіант для тих, хто не наважується ризикувати власними коштами та шукає можливість зберегти фінансові активи від інфляції.
Руслана Грабко зауважує, що перед придбанням квадратних метрів необхідно передбачити наступні моменти: Локація.
До 24 лютого важливими факторами при виборі житлового комплексу були відстань до метро, комфортна транспортна розв'язка, наявність внутрішньої та зовнішньої інфраструктури.
Зараз у споживача з'явились нові побажання: віддаленість від військових об’єктів, об‘єктів критичної інфраструктури, наявність укриття, підземного паркінгу, звертають увагу на тип конструкції будинку – тобто, всі ті зміни, які пов'язані зі специфікою нашого сьогодення.
Історія. Важливо звернути увагу на історію девелоперської компанії, проаналізувати їхню діяльність за останні роки, вивчити репутаційну складову (відгуки, присутність в медіа, скандали тощо), прослідкувати поведінку під час війни.
Навіть поверхневий пошук через Google дозволить сформувати певне уявлення про забудовника. Участь компанії в профільних організаціях та клубах також є позитивним фактором. Звісно, бездоганна репутація – ще не гарантія надійності, але великий крок до неї. Документація.
У компанії має бути повний пакет дозвільних документів: об’єкт, який будується, має бути легальним. Повинні обов’язково бути дозвіл на будівництво, правильне цільове призначення земельної ділянки, сертифікат будівельної компанії тощо.